Почему цены на квартиры в Молдове могут вырасти еще сильнее: какие будут цены на недвижимость

Рынок жилья в Молдове снова оказался в центре налоговой дискуссии. Проект бюджетно-налоговой политики на 2027 год уже вынесен на публичные консультации правительством. В официальном сообщении кабмина говорится, что реформа должна упростить систему и сократить уклонение от налогов. Однако для покупателей квартир последствия могут оказаться болезненными. В этой статье от KP.md разбираем, почему цены на квартиры в Молдове могут получить новый толчок к росту. Главный риск связан с НДС на новостройки, налогом на прирост капитала и изменениями для дорогой недвижимости. Для семьи, которая копит на первое жильё, даже 5–10% сверху могут стать решающими. Особенно это заметно в Кишинёве, где жильё уже остается дорогим. Подробнее о текущей стоимости квартир по районам можно прочитать в материале KP.md о том, сколько стоит квартира в Кишинёве в 2026 году.

Что меняется в налогах на жильё в Молдове

Проект налоговой политики затрагивает сразу несколько сегментов рынка. Речь идет не только о застройщиках, но и о собственниках. Изменения могут затронуть покупателей, продавцов и арендодателей.

Главная претензия отрасли связана с нагрузкой на сделки. Союз агентств недвижимости и строители предупреждают о риске подорожания. По их мнению, рынок может стать менее доступным.

НДС на новые квартиры у застройщика

Самая обсуждаемая мера — НДС на новые квартиры. Сейчас покупка жилья у застройщика воспринимается как отдельный рынок. Новостройки конкурируют с вторичным жильём по цене, планировкам и рассрочкам.

Если ставка 20% будет применяться к новым квартирам, цена заметно изменится. Формально налог платит продавец или застройщик. Но на практике такие расходы часто закладывают в конечную стоимость.

Для квартиры за 50 тысяч евро НДС может означать плюс 10 тысяч евро. Для квартиры за 100 тысяч евро сумма налога составит 20 тысяч евро. Это уже не техническая поправка, а серьезный барьер.

Налог на прирост капитала при продаже

Еще одно спорное изменение касается продажи жилья. Речь идет о доходе, полученном при продаже дороже покупки. Такой доход называют приростом капитала.

Сейчас налог зависит от статуса жилья и регистрации собственника. По проекту с 2027 года правила могут стать жестче. Если прибыль превысит один миллион леев, налог придется платить всем владельцам.

Пример простой. Квартира куплена за один миллион леев и продана за три миллиона. Прибыль составляет два миллиона леев, а облагаемая часть — один миллион. Налог по ставке 15% составит 150 тысяч леев.

Налоговая реформа может быть справедливой только тогда, когда учитывает реальную платежеспособность граждан.

Как новые налоги повлияют на покупателей квартир

Покупатель всегда чувствует налоговую нагрузку последним. Он не участвует в расчетах застройщика, но видит итоговую цену. Именно поэтому рынок опасается роста стоимости квадратного метра.

Даже если часть расходов возьмут на себя компании, полностью компенсировать НДС сложно. Девелоперы работают с кредитами, подрядчиками и материалами. Поэтому маржа не всегда позволяет удержать прежние цены.

Рост цен на первичном рынке жилья

Эксперты допускают рост первичного рынка на 5–10%. Для квартиры стоимостью 80 тысяч евро это плюс 4–8 тысяч евро. Для многих семей такая сумма равна нескольким годам накоплений.

Особенно уязвимы покупатели первого жилья. Они чаще зависят от ипотеки, помощи семьи и рассрочки. Даже небольшое повышение цены ухудшает доступность кредита.

Ситуация может осложнить покупка квартиры в Кишинёве. В столице спрос выше, а выбор бюджетных объектов ограничен. Поэтому любое налоговое давление быстрее отражается на цене.

Вторичный рынок тоже может подорожать

Новостройки задают ценовой ориентир всему рынку. Если новые квартиры дорожают, продавцы вторичного жилья тоже пересматривают ожидания. Они видят, что альтернатива у покупателя стала дороже.

Такой эффект уже знаком рынку недвижимости. Когда первичный сегмент растет, старый фонд не обязательно дешевеет. Часто он просто становится «более доступной» альтернативой.

В итоге покупатель может столкнуться с двойным давлением. Новостройки станут дороже из-за налогов. Вторичный рынок подтянется вслед за ними.

Изменение	Кого затронет	Возможный эффект
НДС 20% на новые квартиры	Покупателей и застройщиков	Рост конечной цены жилья
Налог 15% на прирост капитала	Продавцов недвижимости	Снижение числа сделок
Налог на роскошь от 10 млн леев	Владельцев дорогих объектов	Рост расходов собственников
Арендный налог 7%	Физических лиц-арендодателей	Сохранение текущей нагрузки
Снижение ставки для аренды компаниям	Владельцев, сдающих бизнесу	Возможное оживление аренды

Почему за реформу может заплатить конечный покупатель

Налоговые изменения редко остаются внутри бухгалтерии. Особенно это заметно там, где товар дорогой. Недвижимость — именно такой случай.

Застройщик учитывает землю, материалы, кредитные ставки и разрешения. Если добавляется НДС, итоговая себестоимость растет. Значит, цена продажи тоже будет пересматриваться.

Давление на застройщиков и продавцов

Строительные компании могут попробовать удержать часть нагрузки. Но этот сценарий имеет предел. Если проект и так дорогой, запас прочности невелик.

Продавцы вторичного жилья тоже могут менять поведение. Некоторые отложат сделки, чтобы избежать налога. Другие включат налоговые потери в цену продажи.

Так появляется риск замедления рынка. Сделок становится меньше, а цены остаются высокими. Для покупателей это самый неудобный сценарий.

Риск сокращения предложения на рынке

Когда собственник не уверен в налоговых последствиях, он ждет. Он может снять объект с продажи до ясности. В результате предложение квартир временно уменьшается.

Снижение предложения при устойчивом спросе поддерживает цены. Особенно это заметно в популярных районах столицы. Там хорошие квартиры и сейчас продаются быстрее.

Для оценки общей ситуации полезно сравнивать разные показатели. Например, динамику предложения, ипотечные условия и налог на недвижимость в Молдове. Только так можно понять реальную нагрузку на собственника.

Что будет с налогом на роскошь и арендой

Проект затрагивает не только куплю-продажу квартир. В нем есть изменения для дорогой недвижимости и аренды. Эти нормы тоже могут повлиять на рынок.

Налог на роскошь предлагают считать по стоимости объекта. Критерий площади в 120 квадратных метров могут убрать. Это изменит подход к определению дорогого жилья.

Налог на дорогую недвижимость

По проекту налог на роскошь будет касаться жилья дороже 10 миллионов леев. В список попадут дома, квартиры и дачи. Главным критерием станет стоимость объекта.

Такой подход выглядит логичнее, чем оценка по площади. Маленькая квартира в дорогой зоне может стоить больше большого дома. Поэтому цена лучше отражает реальную стоимость актива.

Но владельцы дорогого жилья могут пересмотреть стратегию. Часть объектов может уйти в длительное ожидание. Это снизит ликвидность премиального сегмента.

Ставки для арендодателей

Для физических лиц, сдающих жильё гражданам, ставка останется 7%. Это важный сигнал для рынка аренды. Он снижает риск резкого подорожания аренды из-за налога.

Для тех, кто сдает недвижимость компаниям, ставку планируют снизить с 12% до 7%. Такая мера может сделать легальную аренду привлекательнее. Особенно это важно для офисных квартир и корпоративного жилья.

Однако арендный рынок тоже зависит от цен продажи. Если квартиры дорожают, собственники хотят выше доходность. Поэтому аренда может реагировать с задержкой.

Для арендатора важна не только ставка налога, но и общая цена владения жильём.

Что делать тем, кто планирует покупку квартиры

Покупателям сейчас важно не паниковать. Проект еще обсуждается, а окончательные нормы могут измениться. Но готовиться к возможному росту цен уже стоит.

Главный совет — считать не только цену объявления. Нужно учитывать налоги, ремонт, ипотеку и коммунальные платежи. Важно заранее понимать полную стоимость владения.

Проверка бюджета до сделки

Перед покупкой стоит определить максимальную безопасную сумму. Она должна учитывать первый взнос и запас на расходы. Без резерва сделка становится слишком рискованной.

Полезно сравнить несколько районов и типов жилья. Новостройка может быть удобнее, но дороже. Вторичное жильё иногда требует ремонта, но быстрее доступно.

Также стоит изучить общую динамику рынка. Обзор о том, почему менялся рынок недвижимости Кишинёва, помогает увидеть контекст. Это особенно важно перед крупной покупкой.

Вопросы к продавцу и застройщику

Покупателю нужно уточнить, включены ли налоги в цену. Также стоит спросить о сроках сдачи объекта. Отдельно нужно проверить договор и порядок оплаты.

Если объект покупается у застройщика, важны юридические гарантии. Нужно проверить разрешения, этап строительства и историю компании. Экономия на проверке может обойтись дорого.

На вторичном рынке нужно изучить происхождение собственности. Также важно проверить долги, регистрацию и ограничения. При сомнениях лучше привлечь юриста.

Как рынок недвижимости Молдовы может развиваться дальше

Сейчас рынок недвижимости Молдовы стоит перед развилкой. Если проект примут без изменений, цены могут получить новый импульс. Если нормы смягчат, рост будет менее резким.

Многое зависит от реакции застройщиков и покупателей. При высокой неопределенности сделки часто откладываются. Но дефицит качественного жилья остается важным фактором.

Сценарий умеренного роста цен

При умеренном сценарии часть расходов возьмут на себя компании. Покупатели увидят рост, но не полный размер НДС. В этом случае подорожание может быть ближе к 5%.

Такой вариант возможен при конкуренции между застройщиками. Он также зависит от спроса и доступности ипотеки. Если покупателей станет меньше, цены будут расти осторожнее.

Но даже умеренный рост неприятен для семей. Особенно если доходы не увеличиваются так же быстро. Доступность жилья может ухудшиться.

Сценарий резкого охлаждения сделок

Более жесткий сценарий связан с падением активности. Продавцы будут ждать, покупатели — откладывать решения. Рынок может стать менее подвижным.

В этом случае цены не обязательно снизятся. Они могут остаться высокими при малом числе сделок. Это называют блокировкой рынка.

Для экономики такой сценарий неблагоприятен. Строительство дает работу смежным отраслям. Замедление сделок влияет на банки, ремонт и услуги.

Главное для покупателей и собственников

Налоговая реформа может изменить правила игры на рынке жилья. НДС на новостройки увеличивает риск подорожания первичного рынка. Налог на прирост капитала может снизить желание продавать квартиры.

Покупателям стоит заранее пересчитать бюджет. Собственникам важно оценить налоговые последствия продажи. Застройщикам придется объяснять, как формируется итоговая цена.

Главный вопрос остается открытым. Удастся ли властям сократить уклонение от налогов без удара по доступности жилья. Ответ станет понятнее после финальной версии проекта.

Ранее мы пискли о том, сколько стоит коммуналка за двухкомнатную квартиру в Кишинёве в 2026 году: разбор счетов по сезонам и советы по экономии.