Ипотека в Молдове в 2026 году: ставки банков, первый взнос, программа Prima Casă условия

Ипотека в Молдове в 2026 году держится в коридоре, где решают не только проценты, но и валюта кредита, первый взнос, срок, ASE/DAE, страховки и требования к доходу. По рынку ориентир такой: кредиты в леях чаще попадают в диапазон 8–12% годовых, валютные предложения в евро у отдельных банков выглядят дешевле, примерно 5–7%, но несут риск курса.

В этом обзоре собраны условия по MAIB, MICB, Victoriabank, OTP Bank, EuroCreditBank и Comertbank, а также отдельный блок по программе Prima Casa. Для понимания цен на жильё полезен и соседний материал KP.md о том, сколько стоит квартира в Кишинёве в 2026 году: ипотечный платёж зависит не только от ставки, но и от района, метража и реальной цены сделки.

Ипотека в Молдове в 2026 году: базовые условия

Главный параметр для заёмщика — валюта дохода. Если зарплата приходит в леях, ипотека Молдова 2026 в национальной валюте обычно безопаснее: платёж не меняется из-за курса евро. Минус очевиден: ставка в леях выше, чем по части валютных программ.

В евро ставка может быть ниже. Например, в официальных условиях MAIB по ипотеке в евро ставка складывается из EURIBOR 6M и банковской маржи, а по кредитам в MDL банк указывает формулу с индексом BNM и маржей банка. Такой подход означает, что рекламная ставка и фактическая стоимость кредита могут отличаться после пересчёта ASE/DAE и графика платежей.

Низкая ставка в евро не делает кредит автоматически выгоднее, если основной доход семьи в леях.

Обычно банк смотрит на три вещи: подтверждённый доход, стоимость жилья по оценке и долю собственных денег покупателя. Первый взнос по стандартной ипотеке чаще начинается с 15–20%, максимальный срок у крупных банков доходит до 30 лет, а максимальная сумма зависит от конкретного продукта и платёжеспособности клиента.

Банки Молдовы по ипотеке в 2026 году

Ниже — сравнительная таблица по основным банкам. Цифры в ней нужно читать как ориентир для первичного сравнения: финальное предложение банк считает после заявки, проверки доходов, объекта, кредитной истории и выбранной валюты.

Банк	Валюта	Ориентир по ставке	Первый взнос	Максимальный срок	Максимальная сумма
MAIB	MDL / EUR	MDL от формулы BNM + маржа; EUR от EURIBOR + маржа	обычно 15–20%	до 30 лет	по продуктам до 7 млн MDL для отдельных программ
MICB	MDL	от 7,9–9,5% по отдельным предложениям	зависит от объекта	до 30 лет	до 100% стоимости, но не более лимита банка
Victoriabank	MDL	около 9,16–9,66% для плавающей ставки	индивидуально	до 30 лет	до 100% цены объекта по отдельным условиям
OTP Bank	MDL / EUR	MDL 7,9% первые 24 месяца, затем около 9,79%; EUR около 6,128%	15–30% по типу объекта	до 30 лет	до 6 млн MDL для строящегося жилья
EuroCreditBank	MDL	по программе Casa mea	от условий банка	до 20 лет	до 5 млн MDL
Comertbank	MDL	от 8,71% по кредиту под недвижимость	индивидуально	до 20 лет	до 3 млн MDL

MAIB

MAIB остаётся одним из самых заметных игроков на ипотечном рынке. На официальной странице банк показывает расчёт для кредита 1,8 млн MDL на 20 лет и раскрывает структуру ставки: индекс BNM 5,66% плюс маржа банка 4,80%, 4,10% или 3,75% в зависимости от условий. В линейке также есть продукты для строящегося жилья с максимальной суммой до 7 млн MDL и сроком до 30 лет.

Для покупателя это означает, что ипотека в Молдове через MAIB может выглядеть по-разному в готовом доме, новостройке или при рефинансировании. Сравнивать нужно не только ставку «от», но и DAE, страховки, валюту, требования к первому взносу и право на досрочное погашение.

MICB

Moldindconbank в продукте для покупки недвижимости указывает срок до 30 лет, смешанный режим ставки и отдельные условия для стандартных и привилегированных клиентов. В официальной карточке продукта встречаются ставки 7,9%, 8,2/9% и 8,9/9,5%, а также DAE от 8,66% и выше в зависимости от сценария.

Отдельный плюс для сравнения — нулевые комиссии в ряде предложений. Но итоговая стоимость всё равно зависит от графика, оценки недвижимости, страхования и суммы кредита.

Victoriabank

Victoriabank показывает две основные логики: плавающая ставка и комбинированная ставка. По плавающей программе банк указывает 9,16% для части клиентов и 9,66% для стандартного предложения, срок — от 13 месяцев до 30 лет. По комбинированной ставке есть 7,90% на первые 24 месяца, после чего ставка меняется по условиям договора.

Комбинированная ставка снижает платёж на старте, но требует отдельного расчёта после окончания фиксированного периода.

Для семей, которые сравнивают аренду и покупку, полезен материал kp.md о том, почему цены на квартиры в Молдове могут вырасти. Даже разница в 5–10% по цене квартиры может быть больше, чем экономия от небольшого снижения ставки.

OTP Bank

OTP Bank предлагает ипотеку в MDL и валюте. По кредиту в леях банк приводит пример: 1 млн MDL на 360 месяцев, фиксированная ставка 7,9% в первые 24 месяца, затем 9,79%, DAE 9,83%. Для валютной ипотеки в евро на официальной странице указана годовая ставка 6,128%.

По строящемуся жилью OTP указывает финансирование до 70% стоимости объекта, сумму до 6 млн MDL и срок до 30 лет. Такой формат подходит тем, кто покупает квартиру до ввода в эксплуатацию, но нужно отдельно смотреть риски застройщика, сроки сдачи и порядок регистрации залога.

EuroCreditBank и Comertbank

EuroCreditBank по продукту Casa mea указывает сумму от 5 000 MDL до 5 млн MDL и срок до 240 месяцев. Это не 30 лет, а 20 лет, поэтому ежемесячный платёж при той же сумме будет выше, чем у банка с максимальным сроком 30 лет.

Comertbank в публичном описании кредитов для физических лиц показывает финансирование до 3 млн леев, ставку от 8,71% и срок до 20 лет. Для части ипотечных продуктов банк публиковал изменения ставок и DAE, поэтому перед заявкой стоит смотреть свежий документ или калькулятор на официальном сайте.

«Ставка от 8,7%» и «кредит до 30 лет» не описывают весь кредит. Реальная стоимость видна только в ASE/DAE, графике платежей и списке обязательных расходов.

Prima Casa в Молдове: условия и ограничения

Программа Prima Casa создана для покупки первого жилья через кредит с государственной гарантией. В официальных условиях указано, что аванс составляет минимум 5% стоимости жилья, государство предоставляет гарантию в размере 50% остатка кредита, а кредит выдаётся только в молдавских леях. Также финансируются завершённые, сданные в эксплуатацию и зарегистрированные объекты.

Возрастное условие закреплено в законе: заявитель должен быть младше 45 лет на момент обращения за ипотечным кредитом. Это делает Prima Casa Молдова программой для первой покупки, прежде всего для молодых работников и семей с официальным доходом.

Важно не путать гарантию государства с оплатой первого взноса. Государственная гарантия покрывает часть риска банка по остатку кредита, а не просто «дарит» покупателю 50% аванса. Кроме того, в 2026 году Министерство финансов сообщало о бюджетном лимите по компенсациям Prima Casa: заявки, поданные до 31 марта 2026 года и признанные подходящими, должны финансироваться в рамках утверждённых средств.

Параметр	Обычная ипотека	Prima Casa
Первый взнос	обычно 15–20%	от 5%
Валюта	MDL, иногда EUR/USD	только MDL
Государственная гарантия	нет	50% остатка кредита
Возраст	по правилам банка	до 45 лет
Ставка	фиксированная, плавающая или смешанная	по формуле программы
Объект	по требованиям банка	завершённое и зарегистрированное жильё

По стоимости кредита Prima Casa использует формулу: референсная ставка BNM для программы плюс банковская маржа и гарантийная комиссия. На официальной странице программы указано, что DAE рассчитывается из референсной ставки, максимальной маржи до 3% и комиссии гарантирования до 0,5% годовых от остатка государственной гарантии.

Первый взнос 5% снижает порог входа, но увеличивает тело кредита и общую переплату.

Ипотечный калькулятор: квартира за 50 000 евро

Для простого расчёта возьмём квартиру за 50 000 евро, ставку 10% годовых и срок 20 лет. Формат платежа — аннуитетный, то есть каждый месяц вносится примерно одинаковая сумма.

Исходные данные для стандартной ипотеки:

• цена квартиры — 50 000 евро;
• первый взнос 20% — 10 000 евро;
• сумма кредита — 40 000 евро;
• ставка — 10% годовых;
• срок — 20 лет;
• ежемесячный платёж — около 386 евро;
• общая сумма выплат — около 92 600 евро;
• проценты за весь срок — около 52 600 евро.

Если считать тот же объект по логике взноса 5%, как в Prima Casa, сумма кредита увеличится до 47 500 евро в эквиваленте. При тех же 10% и 20 годах платёж будет около 458 евро в месяц, общая сумма выплат — около 109 900 евро.

Сценарий	Первый взнос	Сумма кредита	Платёж в месяц	Выплаты за 20 лет
Обычная ипотека	10 000 €	40 000 €	~386 €	~92 600 €
Взнос 5%	2 500 €	47 500 €	~458 €	~109 900 €

Разница — около 72 евро в месяц и примерно 17 300 евро за весь срок. Поэтому ипотечный калькулятор Молдова нужен не для красивой цифры платежа, а для проверки нескольких сценариев: 10, 15, 20 и 30 лет, разные ставки, разный аванс, досрочное погашение через 3–5 лет.

Какие документы нужны для ипотеки

Банк проверяет не только покупателя, но и объект. По готовому жилью важны право собственности, кадастровая регистрация, оценка и отсутствие юридических проблем. По новостройкам добавляются документы застройщика и статус ввода в эксплуатацию.

Обычно нужны:

• удостоверение личности или ID;
• справка о доходах либо другое подтверждение официального дохода;
• трудовой договор или документы о предпринимательской деятельности;
• документы на жильё;
• предварительный договор купли-продажи;
• отчёт об оценке недвижимости;
• выписка из кадастра;
• документы о семейном положении;
• согласие супруга или супруги, если оно требуется;
• документы по созаёмщику, если дохода одного заявителя не хватает.

Если часть дохода приходит из-за рубежа, банк может запросить выписки, контракты, подтверждение регулярности переводов и объяснение валютного риска. После изменений правил кредитования в 2026 году для части заёмщиков стала важнее долговая нагрузка: kp.md уже разбирал, как получить кредит в Молдове после 19 июня 2026 года.

Скрытые комиссии: ASE, страховки, оценка

ASE, или DAE в румынской терминологии, показывает годовую эффективную ставку. Она учитывает не только номинальный процент, но и обязательные расходы по кредиту. Именно поэтому два банка с похожей ставкой «от 8,9%» могут давать разные итоговые платежи.

В расчёт полной стоимости обычно попадают:

1. комиссия за рассмотрение заявки;
2. комиссия за выдачу кредита;
3. ежемесячная комиссия за администрирование, если она есть;
4. оценка недвижимости;
5. страхование жилья;
6. страхование жизни, если банк требует его по продукту;
7. нотариальные расходы;
8. кадастровые расходы;
9. комиссия за досрочное погашение, если она предусмотрена;
10. расходы на конвертацию валюты.

Национальный банк Молдовы публикует базовые ставки денежно-кредитной политики; с 18 июня 2026 года базовая ставка указана на уровне 7,00%, а кредит overnight — 9,00%. Эти ставки не равны ипотечной ставке клиента, но влияют на стоимость денег в банковской системе.

«Сравнивать ипотеку только по рекламной ставке — всё равно что сравнивать квартиры только по цене за метр без района, ремонта и документов».

Налоговый вычет на проценты

По ипотеке на первое жильё в Молдове действует налоговая льгота на уплаченные проценты, но с условиями. Публичные разъяснения 2025 года указывали лимит до 16 100 леев в год и важное ограничение: льгота предназначена для тех, кто купил первое жильё в кредит и не пользуется государственными программами вроде Prima Casa.

Перед подачей декларации нужно проверить:

• распространяется ли вычет на конкретный кредит;
• оформлено ли жильё как первое;
• не получал ли заёмщик поддержку по госпрограмме;
• какие справки выдаёт банк по процентам;
• как распределяется вычет между супругами при общей собственности;
• какой лимит действует за налоговый год.

Налоговый вычет уменьшает налогооблагаемый доход, но не заменяет ипотечный платёж и не снижает тело кредита.

Когда ипотека выгоднее аренды

Первый взнос по ипотеке оправдан, когда покупатель планирует жить в квартире долго, имеет официальный доход и резерв хотя бы на 3–6 месяцев платежей. Ипотека также выглядит разумнее, если арендная плата близка к ежемесячному платежу, а объект покупается по рыночной цене без юридических рисков.

Покупку стоит отложить, если первый взнос собран за счёт другого кредита. Такая схема ухудшает долговую нагрузку и делает заёмщика уязвимым к задержке зарплаты, росту курса или срочным расходам. Дополнительный риск — кредит в евро при доходе в леях: платёж может оставаться тем же в евро, но становиться тяжелее в национальной валюте.

Для выбора банка нужен простой порядок:

1. Сравнить ставку в MDL и EUR.
2. Посмотреть ASE/DAE, а не только рекламный процент.
3. Проверить первый взнос и максимальный срок.
4. Посчитать платёж при сроке 15, 20 и 30 лет.
5. Уточнить комиссии, страховки и нотариальные расходы.
6. Сравнить обычную ипотеку с Prima Casa.
7. Проверить условия досрочного погашения.
8. Подать заявки в 2–3 банка и сравнить реальные оферты.

FAQ: ипотека в Молдове 2026

Какая ставка по ипотеке в Молдове в 2026 году?

По рынку ориентир составляет около 8–12% годовых в леях и 5–7% в евро. У конкретных банков встречаются смешанные ставки: ниже в первые 24 месяца и выше после перехода на плавающий режим.

Какой первый взнос нужен для ипотеки?

По стандартным программам чаще нужен взнос 15–20%. По Prima Casa минимальный аванс составляет 5% стоимости жилья, но программа имеет ограничения по возрасту, объекту, валюте и бюджетному финансированию.

Что выгоднее: ипотека в леях или евро?

Ипотека в леях безопаснее для тех, кто получает доход в MDL. Ипотека в евро может быть дешевле по ставке, но несёт валютный риск: при ослаблении лея платёж в пересчёте на семейный бюджет вырастет.

На какой срок можно взять ипотеку?

У MAIB, MICB, Victoriabank и OTP Bank срок по отдельным продуктам доходит до 30 лет. У EuroCreditBank и Comertbank по опубликованным условиям встречается срок до 20 лет.

Что такое ASE или DAE?

Это годовая эффективная ставка, которая показывает полную стоимость кредита с учётом обязательных платежей. Для сравнения банков ASE важнее, чем ставка в рекламном баннере.

Можно ли получить ипотеку без официального дохода?

Это сложно. Банки требуют подтверждение платёжеспособности, потому что ипотека выдаётся на годы и обеспечивается недвижимостью. Неформальный доход может не пройти внутренний скоринг или снизить одобренную сумму.

Кому подходит Prima Casa?

Программа подходит покупателям первого жилья до 45 лет, которым не хватает накоплений на стандартный первый взнос 15–20%, но есть стабильный официальный доход. Главный плюс — аванс от 5%; главный минус — ограничения программы и зависимость от бюджетного лимита.

Какие расходы есть кроме первого взноса?

Кроме аванса нужны деньги на оценку, нотариуса, кадастр, страховки, банковские комиссии и возможную конвертацию валюты. В хорошем расчёте эти расходы закладываются до подписания договора, а не после одобрения кредита.

Если жильё покупается на пике цены, важен запас прочности. В материале kp.md о рынке недвижимости есть разбор, почему обвалился рынок недвижимости в Молдове и сколько стоит жильё в Кишинёве: цена объекта может оказаться таким же важным фактором, как ставка банка.