Продажа квартиры в Молдове в 2026 году начинается не с объявления, а с проверки цены и документов. Ошибка в оценке растягивает поиск покупателя на месяцы, ипотека или обременение могут остановить сделку уже у нотариуса, а неправильный расчет налога способен превратить полученную прибыль в незапланированный долг перед налоговой.
- Шаг 1. Как оценить квартиру перед продажей
- Шаг 2. Какие документы нужны для продажи квартиры
- Шаг 3. Продавать самому или нанять риелтора
- Шаг 4. Где рекламировать квартиру и как проводить показы
- Шаг 5. Аванс, нотариус и расходы на сделку
- Шаг 6. Как безопасно получить деньги за квартиру
- Шаг 7. Регистрация в Cadastru и налог после продажи
- FAQ о продаже квартиры в Молдове
Процесс можно разделить на девять этапов: оценка, документы, выбор способа продажи, реклама, показы, аванс, нотариальный договор, расчет и регистрация права собственности. Отдельный вопрос — налог при продаже квартиры в Молдове: распространенная формула «12–18% с прибыли и освобождение для единственного жилья» не соответствует действующим правилам в таком виде. 7 основных шагов — в статье от KP.md.
Шаг 1. Как оценить квартиру перед продажей
Первый ориентир дают объявления объектов, похожих по району, площади, типу дома, этажу и состоянию. Для Кишинева удобно начать с 999.md и сравнить не весь город, а 10–20 максимально близких вариантов. Квартиру на Ботанике в новом доме с автономным отоплением некорректно сравнивать с таким же метражом в старом фонде только потому, что совпадает количество комнат.
Цена в объявлении при этом не равна цене закрытой сделки. Собственник может выставить объект за 100 000 евро, несколько месяцев не получать предложений, а затем согласиться на 92 000–95 000 евро. Дополнительный ориентир дает материал KP.md о ценах на квартиры в Кишиневе по районам в 2026 году.
Самостоятельную оценку удобно делать так:
- Найти 10–20 квартир того же района и сопоставимой площади.
- Убрать явно завышенные и подозрительно дешевые предложения.
- Отдельно сравнить старый фонд и новостройки.
- Скорректировать цену на ремонт, этаж, лифт, парковку, отопление и состояние дома.
- Заложить небольшой диапазон для переговоров, а не добавлять к цене произвольные 10–20%.
Для более точного ориентира можно заказать оценку у профессионального оценщика. Это особенно полезно при ипотечной сделке, сложном объекте, разделе имущества или большой разнице между ожиданиями собственника и предложениями покупателей.
Слишком высокая стартовая цена обычно не увеличивает прибыль, а увеличивает срок экспозиции квартиры.
Для понимания стоимости компактного жилья можно также использовать разбор KP.md о том, сколько стоит квартира площадью 50 кв. м в Кишиневе.
Шаг 2. Какие документы нужны для продажи квартиры
Подготовить документы для продажи квартиры в Молдове лучше до публикации объявления. Тогда покупатель после договоренности о цене не обнаружит ипотеку, старую запись в кадастре, несовпадение площади или другую проблему, которую приходится устранять несколько недель.
Агентство государственных услуг указывает, что для оформления купли-продажи нотариусу необходимы сведения из Registrul bunurilor imobile и сведения о стоимости объекта для целей налогообложения. Актуальные требования собраны в официальном разделе Agenția Servicii Publice о сделках с недвижимостью.
Базовый пакет обычно включает:
- удостоверения личности собственников;
- документ, на основании которого возникло право собственности;
- актуальную информацию из Registrul bunurilor imobile;
- документы представителя и доверенность, если собственник действует через него;
- дополнительные документы при общей или долевой собственности;
- документы по ипотеке и согласование с банком, если квартира находится в залоге.
При браке, наследстве, долевой собственности, несовершеннолетнем собственнике или продаже по доверенности перечень следует согласовать с нотариусом заранее.
«Главная задача до получения аванса — убедиться, что продавец юридически может передать именно тот объект, который предлагает покупателю».
Ипотечную квартиру продать можно, но банк участвует в схеме снятия или изменения обременения. Покупатель с ипотекой тоже добавляет отдельный этап: банк проверяет квартиру и ее стоимость. Условия кредитования и требования банков подробнее разобраны в материале KP.md про ипотеку в Молдове в 2026 году.
Шаг 3. Продавать самому или нанять риелтора
Самостоятельная продажа квартиры в Кишиневе позволяет не платить посреднику, но собственник берет на себя объявления, звонки, показы, торг и координацию сделки.
Комиссия агентств и частных брокеров определяется договором, а не законом. На рынке можно встретить ориентир около 2–5% стоимости объекта, однако конкретная ставка зависит от агентства, эксклюзивности договора и набора услуг.
| Критерий | Самостоятельно | Через риелтора |
|---|---|---|
| Комиссия | Нет | По договору, часто процент от сделки |
| Фото и реклама | Делает продавец | Может взять агент |
| Звонки и показы | Продавец | Риелтор |
| Переговоры | Продавец | Посредник |
| Подготовка сделки | С нотариусом самостоятельно | Частично сопровождает агент |
| Контроль документов | Продавец и нотариус | Агент может предварительно проверить пакет |
Хороший риелтор не просто размещает объявление. Его работа имеет смысл, если он анализирует аналоги, организует фото, фильтрует обращения, проводит показы, ведет торг и координирует подготовку сделки.
Комиссию имеет смысл сравнивать не только в процентах, но и по конкретному перечню услуг.
Шаг 4. Где рекламировать квартиру и как проводить показы
Основной массовой площадкой в Молдове остается 999.md. В 2026 году продолжает работать и недвижимость Lara: на ее сайте публикуются актуальные предложения по Кишиневу. Дополнительно используются makler.md, тематические группы в социальных сетях и другие локальные каналы.
OLX нельзя автоматически ставить в один ряд с основными молдавскими площадками: отдельный крупный локальный OLX для рынка Молдовы как основной канал продажи недвижимости не подтверждается. Facebook Marketplace и группы могут давать обращения, но качество аудитории зависит от конкретного сообщества.
Объявление должно содержать площадь, этаж и этажность дома, район, состояние квартиры, отопление, год или тип дома, информацию о парковке, цену и качественные фотографии. Не стоит скрывать первый или последний этаж, отсутствие лифта или необходимость ремонта: эти детали все равно выяснятся на показе.
Перед съемкой и визитами покупателей достаточно пяти действий:
- убрать личные вещи и визуальный беспорядок;
- вымыть окна, кухню и санузел;
- заменить перегоревшие лампы;
- устранить мелкие поломки;
- подготовить данные о коммунальных расходах и документах.
«Предпродажная подготовка нужна не для того, чтобы замаскировать недостатки, а чтобы покупатель оценивал квартиру, а не беспорядок внутри нее».
На показе не следует оставлять посетителя одного с документами и ценными вещами. Оригиналы правоустанавливающих документов незнакомому человеку передавать не нужно; для предварительного знакомства достаточно контролируемого просмотра необходимых данных.
Шаг 5. Аванс, нотариус и расходы на сделку
После согласования цены стороны часто фиксируют намерение денежной суммой, которую в Молдове называют avans. Рыночный ориентир 5–10% встречается на практике, но закон не устанавливает обязательный процент для обычной продажи квартиры.
В документе о передаче денег нужно указать стороны, квартиру, согласованную полную цену, размер полученной суммы, дату основной сделки и условия возврата. Формулировки «аванс», «задаток» и другие конструкции не стоит использовать как взаимозаменяемые без проверки их юридических последствий.
Передача нескольких тысяч евро без письменных условий создает больше риска, чем сама величина аванса.
Основной договор купли-продажи квартиры в Молдове оформляется у нотариуса. Распространенное утверждение, что «нотариус стоит 1–3%», слишком грубое: расходы состоят из нескольких частей. Закон предусматривает государственную пошлину и оплату нотариальной услуги; размер последней зависит от стоимости и параметров сделки. Для отчуждения недвижимости лицу, которое не относится к указанной законом категории близких родственников, действующая шкала государственной пошлины предусматривает 0,5% цены договора, но не ниже стоимости, учитываемой по данным регистра.
Поэтому итоговую сумму лучше запросить у выбранного нотариуса после передачи данных конкретной квартиры.
| Расход | Ориентир | Обязательность |
|---|---|---|
| Оценка | По тарифу оценщика | По ситуации |
| Риелтор | Часто 2–5% по договору | Нет |
| Кадастровые сведения | По тарифам ASP | По ситуации |
| Госпошлина у нотариуса | Зависит от сделки | Да |
| Нотариальная услуга | Рассчитывается отдельно | Да |
| Регистрация права | 260–1300 леев по сроку | Да для регистрации нового права |
| Налог с прироста капитала | Зависит от прибыли и льгот | По ситуации |
Шаг 6. Как безопасно получить деньги за квартиру
В 2026 году как безопасно получить деньги за квартиру — уже не только вопрос удобства. Закон Молдовы ограничивает крупные расчеты наличными.
Национальный банк объясняет, что при покупке недвижимости наличный расчет между физлицами допускается, если цена договора не превышает эквивалент 100 прогнозируемых среднемесячных зарплат по экономике. В 2026 году такая зарплата установлена на уровне 17 400 леев, поэтому порог составляет 1,74 млн леев. Если цена выше, расчет должен проходить банковским переводом, при этом законом предусмотрена возможность передать наличными сумму до 200 000 леев. Эти правила описаны на официальном сайте Национального банка Молдовы.
Банковский перевод дает подтверждение платежа и снижает риск фальшивых купюр. В договоре или согласованной схеме сделки должно быть понятно, когда именно деньги перечисляются и при каком условии продавец подтверждает получение полной суммы.
Для крупной сделки практичнее:
- заранее согласовать банк и валюту расчета;
- проверить лимиты и банковские комиссии;
- не подписывать подтверждение полной оплаты до фактического получения денег;
- сохранять платежные документы;
- не соглашаться на фиктивное уменьшение цены договора.
Шаг 7. Регистрация в Cadastru и налог после продажи
После нотариального договора право нового владельца регистрируется в Registrul bunurilor imobile. В бытовой речи этот этап по-прежнему часто называют регистрацией в Cadastru.
ASP указывает для текущей регистрации права собственности стандартный срок 10 рабочих дней и тариф 260 леев. Ускоренные варианты стоят 780 леев за три рабочих дня и 1300 леев за один рабочий день.
Подписанный договор и зарегистрированное право собственности — два разных этапа сделки.
Как считается налог в 2026 году
Здесь исходное правило «12% или 18% с прибыли» требует коррекции. Государственная налоговая служба в разъяснении от 2 апреля 2026 года указывает: прирост капитала равен разнице между доходом от продажи и подтвержденными расходами на приобретение или создание актива. Налогооблагаемой считается 50% величины прироста капитала, к которой применяется ставка 12%. Разъяснение Serviciul Fiscal de Stat о приросте капитала
Например, квартира была приобретена за 1 000 000 леев и продана за 1 400 000. Подтвержденный прирост составляет 400 000 леев. Налогооблагаемая часть — 200 000 леев, а налог при ставке 12% составит 24 000 леев. Фактически это 6% от прироста при таком простом сценарии, а не 12% от всей цены квартиры.
Есть важное освобождение. Прирост капитала не признается для налоговых целей при продаже основного жилья, если оно находилось в собственности налогоплательщика не менее трех лет и служило его зарегистрированным местом жительства или пребывания в течение последних трех лет до отчуждения. Требования, что это обязательно должна быть «единственная квартира», в приведенном разъяснении SFS нет.
Отдельно от налога с продажи действует ежегодное налогообложение собственности. Его изменения и принципы оценки разобраны в материале KP.md о том, как считают налог на недвижимость в Молдове в 2026 году.
FAQ о продаже квартиры в Молдове
Какие документы нужны для продажи квартиры?
Минимально проверяются удостоверения личности, основание права собственности и актуальные сведения из Registrul bunurilor imobile. Для ипотеки, совместной собственности, доверенности или других особых обстоятельств потребуются дополнительные документы.
Сколько берет риелтор за продажу квартиры?
Единого тарифа нет. На рынке встречается комиссия в районе 2–5%, но размер и порядок оплаты определяет договор с агентством или брокером.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры?
Не всегда. По общему правилу облагается не вся стоимость квартиры, а 50% рассчитанного прироста капитала по ставке 12%. Для основного жилья, которым собственник владел и в котором проживал не менее трех лет при выполнении условий закона, действует освобождение.
Какой аванс обычно дают за квартиру?
Стороны определяют его самостоятельно. Ориентир 5–10% встречается на рынке, но обязательного процента законодательство не устанавливает.
Кто платит нотариусу?
Расходы и их распределение нужно согласовать до сделки. Нотариальное оформление включает государственную пошлину и другие платежи, поэтому универсальная ставка «1–3%» некорректна.
Когда продавец получает деньги?
Срок расчета фиксируется в договоре и согласованной схеме сделки. Для дорогой недвижимости в 2026 году из-за ограничения наличных основная сумма обычно должна проходить через банковский перевод.
Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?
Да, если банк согласует схему погашения обязательства и снятия либо изменения зарегистрированного обременения. До получения аванса продавцу лучше выяснить у банка остаток долга и перечень документов, необходимых для продажи.
Ранее мы писали о том, сколько стоит гектар земли в Молдове в 2026 году и как купить его выгодно.
